老旧小区改造物业配套存在问题和建议

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老旧小区改造物业配套存在问题和建议

　　近年来，各地区为切实改善民生，大力开展城区老旧小区

改造工程，提升了老旧小区的整体面貌，改善了居民的生活居

住条件。但是改造后的成果如何固化，老旧小区日常运维谁来

管理，如何管理的问题也随之而来。

　　一、存在问题

　　一是商业性物业推行难。老旧小区普遍存在着环境秩序混

乱、硬件条件较差、配套设施不全等问题，维修维护需要投入

大量经费，物业公司接手后管护成本较高。设计和规划大多比

较落后，建设标准不高、工程配套不全，多为开放式小区，没

有完全封闭，安保、管理难度较大，同时小区空间大多比较狭

窄，可供物业盈利的停车位、广告位等数量较少，难以对物业

公司形成有效吸引。居住群体多为老年人和外来租住人员，经

济收入普遍不高，物业费偏低，单纯商业模式的物业公司从中

很难盈利，因此很少有物业公司愿意接管。

　　二是现有物业服务质量低。绝大部分老旧小区的物业管理

采取站点式模式，管理很不规范，工作力量严重不足，多

“ ”为门房大爷加保洁阿姨的临时拼凑队伍，专业能力不强，服

务质量相对较低，大多只负责小区的门户安全、卫生保洁、垃

圾清理等最基本的日常工作，难以提供较高水平的物业服务。

同时，从业人员年龄普遍偏大，面对突发事件时反应能力、处

置能力相对较低，面对新事物也很难在短时间快速接受，在疫

情防控等需要依托智能手段实现管理的工作上明显应对能力不

足。

　　三是群众理念还有待提升。小区公共区域的物业服务具有

不可割裂性，一些业主即使不交费也能享受到同样质量的服

务，导致物业缴费率不高，据不完全统计，目前我国一线城市

物业缴费率约 70%，三线城市缴费率不足 40%，老旧小区的

“业主受制于传统的消费观念，有相当一部分居民花钱买服

”务的意识较差，缺少对现代化的物业管理的认同，加之本身

经济能力限制，更不愿意缴纳任何物业管理费用，导致物业管

理难推行。同时居民参与公共治理的积极性不高，居民业主委

员会成立率和作用发挥均不足，大家都想坐享其成，不想主动

付出，导致居民自治的物业管理也难以长久。

　　二、对策建议

　　一是积极探索准物业管理模式。借鉴杭州、北京等地区实

“ ”践经验，按照政府统筹、社区负责、居民自治、社会参与的

“ ”思路，探索推行准物业管理模式，整合政府、自治组织、居

民各个层面的力量，由街道或社区牵头，引导居民成立自治管

理组织，对不具备物业管理条件和暂时无法推行专业正规物业

管理的老旧小区，提供基本的物业管理服务，以较低的服务标

准和收费标准，降低物业运营负担，争取居民心理认同，让老

旧小区实现无人管到有人管的转变。同时逐步巩固提升，结合

老旧小区特点和居民自身要求，提供托老、托幼等针对性更

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摘要：

老旧小区改造物业配套存在问题和建议　　近年来，各地区为切实改善民生，大力开展城区老旧小区改造工程，提升了老旧小区的整体面貌，改善了居民的生活居住条件。但是改造后的成果如何固化，老旧小区日常运维谁来管理，如何管理的问题也随之而来。　　一、存在问题　　一是商业性物业推行难。老旧小区普遍存在着环境秩序混乱、硬件条件较差、配套设施不全等问题，维修维护需要投入大量经费，物业公司接手后管护成本较高。设计和规划大多比较落后，建设标准不高、工程配套不全，多为开放式小区，没有完全封闭，安保、管理难度较大，同时小区空间大多比较狭窄，可供物业盈利的停车位、广告位等数量较少，难以对物业公司形成有效吸引。居住群体多为老...

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