关于某县X社区城市民宿运营模式的调研报告

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关于某县 X社区城市民宿运营模式的调研

报告

　　X县X乡X社区原为 X村，毗邻 X高速 X站下站口和县

城主干道，距 X景区、X景区不到 5公里，共 760 户2876 人。

2011 年，X县对 X村进行整体征迁，回迁小区共建设 24 栋

2370 套高层安置房，平均每户分配 3套房子、330 多平方米。

2016 年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、

房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾

馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭

宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不

齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发

展瓶颈，2023 年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索

集中运营模式，大力推动家庭宾馆向城市民宿转型，形成

了独具特色的城市民宿片区。截至目前，X社区共有城市民

宿155 家，其中，已经采取企业集中运营模式的民宿共有

50 家、客房 231 间、床位 374 张。今年一季度，X社区城市

民宿共接待游客约 4.2 万人次，群众收入达 320 万余元，社

区集体经济增收 35 万余元。其中，采取企业集中运营模式

的50 家民宿，入住率和营业额同比增长分别超过

90％、80％，产生了积极的示范效应，带动越来越多的民

宿主申请加入集中运营。

　　一、经验做法

　　在探索城市民宿集中运营过程中，X社区积累了一些经

验做法，主要包括：

　　（一）成立运营公司，以集群化发展推动资源整合。

针对一家一户分散经营存在的问题，2023 年9月，X社区居

民委员会集体研究决定，依托社区经济合作社成立社区旅

游公司，对社区民宿进行集中运营，构建“社区集体＋公

司＋民宿主”利益联结机制，推动社区城市民宿从家庭式

运营向公司化运营转变。公司由社区集体与 13 名具有旅游

业从业背景的乡贤共同组建，社区集体提供闲置公用房作

为办公场所，乡贤每人出资 1万元作为启动资金并负责公司

具体业务。公司采取分批实施、逐步推进的方式对社区民

宿进行托管，约定民宿主承担装修及日常物料的费用、公

司负责统一运营，第一批已与 50 家民宿签订托管协议，同

时指导其他民宿主按照签约标准改造提升住宿条件。目前

X社区民宿初步实现组织化、规范化、规模化发展，签约民

宿营业额已突破 100 万元，与签约前同期相比增加 40 余万

元，经营效益显著提升。社区旅游公司集中运营的做法主

要是“四个统一”：一是统一进行管理。将签约民宿按照

装修情况分为经济型、商务型、舒适型三类，深入分析不

同类型民宿的客群偏好，指导民宿主精准提升软硬件，满

足不同客群需求。分类设置民宿的保底价和门市价，其中

保底价标准为淡季经济型每间 80 元、商务型每间 100 元、

舒适型每间 120 元，旺季每间加价20 元、周五周六每间加

价30 元、节假日每间加价50 元，门市价根据市场行情动态

调整。经营收入先按保底价给民宿主分红，超出保底价部

分按照公司与社区集体 7：3的比例分红。二是统一开展营

销。针对不同客群，积极进行多渠道营销，不断拓宽市场

开通X民宿微信小程序，通过精心策划“订房服务、旅游攻

略、优惠活动、游客投诉”等内容，深化与客户的社交互

动，稳固并扩大忠实客户群体。加强与携程、美团等OTA

平台合作，通过参与平台文旅消费活动等进行宣传，吸引

广大在线旅游用户。加大在抖音、小红书等新媒体平台上

的宣传力度，以直播带货、博主推荐等多种手段进行营销

吸引年轻人等活跃用户。三是统一采购物料。公司积极融

入行业生态，加入 X县民宿联盟，并与X县“百村千宿”旅

游用品一站式体验中心签订协议，在布草共享和配送、软

装采购、耗材供应等方面开展合作，有效降低成本、提高

标准化水平。比如，在布草方面，改变以往各自为战的

“个人购买使用”模式，转由体验中心负责集中采购、洗

涤、晾晒等，民宿主仅需支付租赁费用。据初步估算，仅

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摘要：

关于某县X社区城市民宿运营模式的调研报告　　X县X乡X社区原为X村，毗邻X高速X站下站口和县城主干道，距X景区、X景区不到5公里，共760户2876人。2011年，X县对X村进行整体征迁，回迁小区共建设24栋2370套高层安置房，平均每户分配3套房子、330多平方米。2016年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发展瓶颈，2023年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索集中运营模式，大力推...

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