区城中村改造助推城市更新提质调研报告

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3.0 文字搬运工 2023-08-30 8 4 27KB 4 页

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近期，XX区政协组织区住房城乡建设局、市规划自然资源局XX区分局、智都公

司、新华街、花城街，围绕我区城中村改造进行了视察调研和专题协商。调研组采

取实地考察、座谈了解等方式，实地察看了xx村旧村改造项目、xx村综合改造项目

并座谈了解项目推进情况，围绕我区城中村改造项目进行深入分析和交流，为推动

XX区城市更新提质，打造XX北部增长极积极建言献策。现将有关工作情况报告如下

一、XX区城中村改造基本情况

2020年9月XX区第XX届委员会第XX次全体会议审议通过《XX区深化城市更新工

作推进高质量发展的工作方案》，明确重点围绕XX北站、XX湖、空铁融合（平步大

道沿线）和机场周边4个重点片区，稳步推进三年实施计划13条旧村庄改造工作、

五年行动方案43条旧村改造（含上述13条）。XX市规划和自然资源局编制了《XX

市城市更新专项规划（2021-2035年）（征求意见稿）》，已完成社会公众意见征

询。

2021年，按照《XX区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》要求，大

力推进18条城中村改造工作。其中，完成实施方案批复2个（横潭村河西社、田美

村东南社），完成招商1个（三东村），完成数据调查并基本具备招商条件7个（杨

一村、杨二村、广塘村、东镜村、东莞村、石塘村、新街村），启动基础数据调查

4个（天和村、九湖村、大陵村、三华村），完成改造意愿表决3个（乐同村、军田

村、大华村），开展改造意愿表决1个（联合村）。由于2021年底国家、省、市出

台了在城市更新行动中防止大拆大建的有关政策，按照XX市有关工作部署，我区目

前正在全力推进横潭村河西社、田美村东南社2个已批旧村庄全面改造项目，以及

列入《XX市2022年城市更新项目年度计划》的三东村（含罗仙村八经济社）旧村全

面改造、三华村综合改造项目，其他城中村列入前期研究工作项目。截至目前，横

潭村河西社、田美村东南社正在加快推进施工建设，三东村（含罗仙村八经济社）

旧村全面改造项目正推进片区策划方案报批，三华村正探索可持续的综合改造模式

编制片区策划方案，与有关企业洽谈项目合作事宜。

二、XX区城中村改造存在的问题和瓶颈

经过深入实地调研和广泛座谈了解，区城中村改造存在的问题和瓶颈，主要表

现在：

（一）政策变化快，改造工作受政策更新制约。一是政策明确坚决防止大拆大

建。根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通

知》（XX科〔XX〕6XX号）文件精神，《XX市关于在城市更新行动中防止大拆大建

问题的实施意见（试行）》（XX办〔XX〕XX号）文件明确：“老城区范围内严格控

制大规模拆除，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，

不大规模、成片集中拆除现状建筑D。”我区城中村规模大，全拆全改的模式不符

合政策要求，不宜进行大面积拆除重建。二是XX市现行政策缺乏适合我区实际的政

策指引。目前XX市现行的旧村庄更新改造模式为先核算改造成本，再按成本计算融

资地块面积，一般在三旧图斑范围内安排安置区和融资区，实现经济平衡。此模式

对于地价高、三旧图斑用地集中、处于房地产市场不断上涨时期的市中心城区范围

内的城中村改造可以适用，而XX区与中心城区的改造条件存在较大差异，主要表现

为融资地价低、三旧图斑分散、拆迁补偿标准偏高等，XX市现行政策对于我区面临

的用地不足、土地整备难度大、改造成本高等现实问题形成制约，影响了我区旧村

改造工作的推进。三是旧村改造程序复杂。现行政策旧村合作改造补偿标准低、需

完善历史用地手续，有复建安置总量要求及在三旧图斑内进行融资的限制；需要经

过征集村民的意愿、三旧图斑补录、数据调查、编制片区策划方案、编制城市更新

单元规划、编制实施方案、完善历史用地手续等多个环节，程序复杂繁琐，项目推

进难度大，时间跨度长。

（二）改造难度大，难以实现经济平衡。城中村整治和改造所需资金巨大，但

我区城中村存在地价低、现状建设强度大、开发受限等问题，城中村改造难以实现

经济平衡。一是土地价值未显现。旧村全面改造成本需要通过出让融资地块实现资

金平衡，但XX区的地价普遍较低（1万/平方），我区旧村改造所需融资建筑面积多

经济平衡难度大。二是储改联动未有效协调。我区大部分城中村在整村范围内，建

新区域大部分土地被纳入政府储备用地或进行土地储备出让，剩余范围承担了整个

更新单元的安置区、公建配套设施建设，改造范围用地紧张。三是改造建设难度大

我区城中村的现状建设强度较大，越是位于中心城区，建筑和人口越是密集，所需

资金量大，改造难度大。三东村、莲塘村等城中村受省522电台限高影响，开发承

载能力受到明显限制。城中村形成时间长，积弊较多，近几年由政府主导的城中村

综合整治，投入的资金有限，只能选择重点问题进行局部改造，难以从根本上改善

城中村的整体环境。

（三）房地产市场下行，导致“三旧”改造融资难。2020年以来，我国房地产

市场环境处于下行期，极大程度影响了旧村庄全面改造项目的融资。一是融资地价

下降进一步增加了旧村庄改造项目所需的融资建筑面积，需要政府补贴更多用地才

能平衡改造成本。二是融资地价下降导致项目容积率增加，例如三东村项目最新片

区策划方案中平均容积率已超过4。三是当前我国房地产开发企业面临融资难题，

对于房地产市场销售信心不足，市场开发企业对于周期长、风险高的旧村庄全面改

造更加信心不足。

（四）各方协调联动难，具体项目进展缓慢。一是部门协调联动少。城市更新

工作涉及面广、情况复杂，我区城中村改造工作由区住房城乡建设局牵头，但城中

村改造工作涉及规划国土政策多，政策性十分强，必须依赖多部门协调联动才能得

以顺利推进。当前区各部门之间缺少强有力的沟通协调配合机制，各自为政，工作

联动少。二是企业介入前期决策，审批时间拉长。三东村是我区第一个整村改造的

城中村更新项目，按照XX市政策，该项目在数据调查之后引入合作企业。在后续片

区策划方案、更新单元规划编制过程中，合作企业倒逼规划，形成实施主体与政府

互相拉锯的局面，导致片区策划方案审批难度增加，审批时间拉长。三是国有用地

权属人改造意愿不高。三东村全面改造项目需要整合周边国有权属用地，实施成片

连片改造。但国有用地权属人认为补偿标准太低，不愿纳入改造，影响片区整体改

造提升。

三、关于推动我区城中村改造的对策建议

（一）加强沟通协调，坚持规划引领。顺应城市发展规律，高起点规划城市，

充分发挥城市规划在城中村改造中的引领作用，高起点、高标准编制城中村改造规

划，才能系统推进城中村改造高质量发展。一是加强对上协调。在城市更新中，国

土空间规划从重视中心城区、城市新区规划建设，已向兼顾城中村的规划建设转变

为确保XX区在XX市的城市更新规划中，多出利于我区的政策文件，区相关职能部门

应加强与市局相关职能部门的沟通协调，确保市局在制定XX市的整体城市规划时，

相关政策对我区的城市更新改造更具指导性，可操作性，确保我区在推进城中村改

造时，有法可依，依法办事。如争取XX市允许我区旧村庄更新改造项目，由XX区政

府结合农民集体所有土地征收补偿办法有关补偿安置原则、标准，经论证后纳入项

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摘要：

近期，XX区政协组织区住房城乡建设局、市规划自然资源局XX区分局、智都公司、新华街、花城街，围绕我区城中村改造进行了视察调研和专题协商。调研组采取实地考察、座谈了解等方式，实地察看了xx村旧村改造项目、xx村综合改造项目并座谈了解项目推进情况，围绕我区城中村改造项目进行深入分析和交流，为推动XX区城市更新提质，打造XX北部增长极积极建言献策。现将有关工作情况报告如下一、XX区城中村改造基本情况2020年9月XX区第XX届委员会第XX次全体会议审议通过《XX区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，明确重点围绕XX北站、XX湖、空铁融合（平步大道沿线）和机场周边4个重点片区，稳步推进三年实施...

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